②③税金の手引き 事業用33（注）上記の宅地が複数ある場合には、限度面積について一定の調整計算が必要になります。詳しくは税理士又は税務署におたずねください。却資産の価額が、当該宅地等の相続時の価額の15％以上である場合を除く）は適用対象外になります。土地の評価は、通常、路線価額により計算します。路線価額の定められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて求めます。建物の評価は固定資産税評価額をもとに算出されます。一般的に建物の固定資産税評価額は新築時の建築価格の6～7割前後となっているようです。更地に賃貸住宅や貸しビルを建設した場合、更地の時に比べ土地の相続税の評価額が下がります。この賃貸住宅等を建てたときの土地の評価額は、以下の算式で計算されます。相続税評価額計算上の借地権割合は地域によって異なっていますが、60～70％の地域が多くなっています。借家権割合は30％となっています。従って、上記算式によると、借地権割合に借家権割合を掛けた分だけ評価が下がりますので、更地の評価に比べ約18％（借地権割合60％の地域）又は、21％（借地権割合70％の地域）の評価減になります。また、家屋も貸家については、以下の算式で計算されます。貸家については、30％の評価減が設けられています。元々、建物の相続税評価額は上記のとおり建築代金の6～7割で評価され、さらに貸家の評価減があるため、結果的に貸家の相続税評価額は建築代金の約50％になるといわれています。被相続人の賃貸用敷地については、200㎡までの部分について評価額の50％を減額することができます。また、被相続人の事業用（賃貸用を除く）の敷地のうち、「被相続人の親族が取得し、その事業を相続税の申告期限までに承継・継続しており、かつ、申告期限までその宅地を保有している」ものなどについては、その敷地のうち400㎡までの部分については、評価額の80％を減額できることとなっています。被相続人の居住の用に供されている宅地についても同様の評価減があります。これらを「小規模宅地の特例」といいます。• その宅地等を取得した親族が、その宅地等の上で営まれていた被相続人の事業を申告期限事業（不動産貸付業等を除きます）の用に供されている宅地•その宅地等をその親族が申告期限まで保有していること※ 相続開始前3年以内に新たに事業の用に供された宅地等（当該宅地等の上で事業の用に供されている減価償• その宅地等を取得した親族が被相続人の貸付事業を申告期限までに承継し、かつ、申告賃貸用に供されている宅地•その宅地等をその親族が申告期限まで保有していること※ 相続開始前3年以内に新たに貸付を開始した宅地等は適用対象外になります。但し、相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている場合は、相続開始前3年以内に取得した貸付事業用宅地等も適用可能です。•その法人の事業（不動産貸付業を除きます）の用に供されていた宅地等であること• 相続開始直前において、被相続人及び被相続人の親族の有する株式・出資が50％を超える一定の法人の事業の用に供されている宅地（特定同族会社事業用宅地）•その宅地を取得した親族が申告期限において、その法人の役員であること•その宅地等を申告期限まで保有していること•被相続人がその法人に対し、宅地等又は建物を賃貸借により貸していること•その法人が申告期限において事業を引き続き行っていること居住の用に供されている宅地までに承継し、かつ、申告期限までその事業を営んでいること期限までその貸付事業の用に供していること法人であること①配偶者が取得すること。• 被相続人と同居していた親族が取得し、申告期限まで引き続き居住していること•その宅地等をその親族が申告期限まで保有していること•被相続人に配偶者や同居していた法定相続人がいないこと• 相続開始前3年以内に本人、本人の配偶者、3親等内の親族等又は本人と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋に居住したことがない親族が取得すること• 相続開始時においてその親族が居住している家屋を過去に所有していたことがないこと•その宅地等をその親族が申告期限まで保有していること④その他一定の場合土地・建物の評価貸家建付地と貸家の評価小規模宅地の特例要件限度面積減額割合400㎡まで80％200㎡まで50％400㎡まで80％330㎡まで80％貸家が建てられている土地の評価額＝更地の評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）貸家（建物）＝建物の固定資産税評価額×（1－借家権割合（30％）×賃貸割合）2. 賃貸用不動産の相続税評価
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