Ⅶケーススタディ46借入金額建物の取得価額土地借入金の利子18万円土地借入金の利子18万円損失の金額45万円45万円その他の経費その他の経費総収入金額給与所得給与所得損益通算できる損失の額損益通算できる損失の額500万円－（45万円－18万円）＝473万円給与所得500万円 − （45万円 − 18万円） ＝ 473万円生じなかったものとみなされる生じなかったものとみなされる金額18万円金額18万円45万円＞18万円∴生じなかったものとみなされる金額18万円損益通算対象外損益通算対象外損失の金額45万円45万円損益通算対象損益通算対象総収入金額損益通算できる損失の額生じなかったものとみなされる生じなかったものとみなされる金額10万円金額10万円10万円＜18万円∴生じなかったものとみなされる金額10万円損失の金額土地借入金の利子10万円18万円損失の金額10万円損益通算対象外総収入金額総収入金額損益通算はなし500万円 − （10万円 − 10万円） ＝ 500万円損益通算はなし500万円－（10万円－10万円）＝500万円損益通算対象 （注）まず、建物の取得の対価にあてられ、残額が土地の取得の対価にあてられたものとして計算します。 ①不動産購入金額に対して家賃収入の利回りが3～8％と高水準である ②市場金利が低金利である ③建物の減価償却費が定額法しか選択できない等の理由により不動産所得自体がマイナスになる事例は少ないようです。前提条件〈土地購入のための借入金利息を算出〉特例となるケース1. 土地等の負債利子の損益通算の特例通常、不動産所得・事業所得・山林所得・一定の譲渡所得の損失は給与所得等その他の所得と損益通算することができます。給与所得は所得税が源泉徴収されていますので、給与所得の源泉所得税は、確定申告で還付されることになります。しかし、不動産所得の損失については例外があります。不動産所得の損失の中に土地購入のための借入金利息がある場合は、損失の金額のうち一定額が損益通算の対象になりません。そのため多くの場合不動産所得の損失があっても、税金が還付されるということはあまり期待できないことが多いようです。土地の取得価額は1,200万円、建物の取得価額は800万円の不動産を、借入金の額1,000万円、自己資金1,000万円で取得しました。必要経費に算入した負債の利子の額は90万円で、この負債の利子は、2025年（令和7年）中に取得した土地・建物の負債額に対するものです。なお、2025年（令和7年）分の給与所得の金額が500万円あります。1,000万円－800万円＝200万円200万円90万円× ＝18万円1,000万円2025年（令和7年）分の不動産所得の金額の計算上、2023年（令和5年）分の不動産所得の金額の損失の金額が45万円生じた場合（借入金利息が損失の計算上、損失の金額が45万円生じた場合金額より小さい場合）（借入金利息が損失の金額より小さい場合）ケース1ケース1ケース1●損益通算の対象とならない利子の額●損益通算の対象とならない利子の額●損益通算の対象とならない利子の額45万円 ＞ 18万円 ∴ 45万円 ＞ 18万円 ∴ ●2023年（令和5年）分の総所得金額●2025年（令和7年）分の総所得金額●2023年（令和5年）分の総所得金額500万円 − （45万円 − 18万円） ＝ 473万円ケース1では不動産所得の損失が45万円あるにもかかわらず27万円だけが損益通算の対象になる損失で、ケース2では不動産所得の損失が10万円ありますが、全額損益通算の対象になりません。現在は（9ページ「損益通算」もあわせてご参照ください）2023年（令和5年）分の不動産所得の金額の2025年（令和7年）分の不動産所得の金額の計算上、2023年（令和5年）分の不動産所得の金額の損失の金額が10万円生じた場合（借入金利息が損失の計算上、損失の金額が10万円生じた場合計算上、損失の金額が10万円生じた場合金額より大きい場合）（借入金利息が損失の金額より大きい場合）（借入金利息が損失の金額より大きい場合）●土地の取得に要した借入金の額●土地の取得に要した借入金の利子の額解 説ケース2ケース2ケース2●損益通算の対象とならない利子の額●損益通算の対象とならない利子の額●損益通算の対象とならない利子の額10万円 ＜ 18万円 ∴ 10万円 ＜ 18万円 ∴ ●2023年（令和5年）分の総所得金額●2023年（令和5年）分の総所得金額●2025年（令和7年）分の総所得金額損益通算対象外損益通算対象税金の手引き事業用2023年（令和5年）分の不動産所得の金額の計算上、損失の金額が45万円生じた場合（借入金利息が損失の金額より小さい場合）土地借入金の利子18万円その他の経費その他の経費給与所得損益通算はなし給与所得給与所得500万円 − （10万円 − 10万円） ＝ 500万円
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