売買契約締結後、引渡前に相続が発生した場合

（1）売主の譲渡税の取扱い

譲渡所得を計算する上で譲渡した日は契約した日又は引渡した日を選択して適用することができます。どちらを選択するのかで課税関係が変わります。

① 引渡日を譲渡日として申告する場合（原則的な考え方）

引渡した日を譲渡した日と考えた場合、相続人が譲渡したと考え相続人が確定申告することとなります。この場合相続後でも相続人のマイホームであれば、居住用財産の3,000万円特別控除を適用することができます。また、この場合には取得費加算の規定も適用することが可能です。

②契約日を譲渡日として申告する場合（特例）

契約した日を譲渡した日と考えた場合、被相続人が譲渡したと考え被相続人の準確定申告で譲渡所得を計算することとなります。この場合、被相続人のマイホームであれば、居住用財産の3,000万円特別控除を適用することができます。また、相続税の計算上譲渡税が債務控除の対象となります。また、被相続人は譲渡の翌年1月1日に存在していないため住民税はかからないこととなります。なお、準確定申告の際に譲渡所得の申告がなかった場合には契約日を譲渡日として申告することはできません。

	引渡日を譲渡日とする場合	契約日を譲渡日とする場合
申告者	相続人	被相続人
課税される税目	所得税、住民税	所得税
居住用の特例について	相続人が要件を満たせば適用可	被相続人が要件を満たせば適用可
相続税の債務控除	譲渡税部分は対象とならない	譲渡税部分は対象となる
取得費加算	適用可	適用不可

（2）当事者が亡くなった場合の取扱い

①売主が亡くなった場合の相続税の取扱い
相続人は、土地としての評価ではなく譲渡代金の残代金請求権として評価します。
今回のケースは4,500万円の未収入金が相続財産となります。

②買主が亡くなった場合の相続税の取扱い

（イ）原則：相続財産として土地の引渡請求権と、債務として残代金支払債務として評価します。
今回のケースは5,000万円の債権と、4,500万円の債務となります。

（ロ）特例：相続財産について土地として相続税の申告があった場合には相続税評価額で計算されることとなります。

	売主が亡くなった場合	買主が亡くなった場合
相続により取得した財産	預金：500万円 残代金請求権：4,500万円	土地引渡請求権：5,000万円 又は土地：4,000万円
相続により承継した債務	なし	残代金支払債務：4,500万円