不動産売却時の税金

譲渡所得の計算方法

課税方法・所有期間・税率など

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。

譲渡所得の計算

譲渡所得 = 譲渡収入金額※1−(取得費※2 + 譲渡費用※3

課税譲渡所得 = 譲渡所得 −(特別控除※4

  • ※1 土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金詳細はこちらから→

  • ※2 取得費 次の①、②のうち大きい金額を使います

    1. ①実額法:土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額

    2. ②概算法:譲渡収入金額×5%

  • ※3 譲渡費用 売るために直接かかった費用をいいます(詳細はこちらから→

  • ※4 居住用の3,000万円特別控除の特例等

税額計算

税額 = 課税譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。

課税方法

所得税は、給与所得や不動産所得など各種所得金額を合計し総所得金額を求め、これについて税額を計算する総合課税が原則です。しかし、不動産の売却に伴って生じる譲渡所得については、他の所得とは合算せず、個別に税額を計算する分離課税方式が採用されています。

所有期間によって課税方法が異なる

土地建物を譲渡した場合の短期譲渡所得と長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断します。

所有期間

判定

5年以下の土地・建物等

短期譲渡所得

5年を超える土地・建物等

長期譲渡所得

譲渡所得の税率表

 

所有期間

長短区分

短期

長期

期間

5年以下

5年超

10年超所有軽減税率の特例
※ 買換えた住宅における住宅ローン控除との併用はできません。

自己居住用

39.63%
(所得税30.63% 住民税 9%)

20.315%
(所得税15.315% 住民税 5%)

  1. ①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%
    (所得税10.21%・住民税4%)

  2. ②課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%
    (所得税15.315%・住民税5%)

上記以外

39.63%
(所得税30.63% 住民税 9%)

20.315%
(所得税15.315% 住民税 5%)

(注)上記税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。

使用の用途(居住用・事業用・その他)により特例が異なる

●譲渡益が出た場合、一定の条件を満たせば

  1. ①3,000万円特別控除の特例

  2. ②10年超所有軽減税率の特例

  3. ③特定居住用財産の買換え特例

●譲渡損が出た場合、一定の条件を満たせば

  1. ①居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

  2. ②特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

①又は②の適用がある場合、その譲渡損は他の所得との損益通算及び翌年以後の繰越ができることとなります。

(注)上記特例の適用については、「11.譲渡所得の計算方法」〜「12.マイホームを売ったときの5つの特例」の解説、ケーススタディ、Q&A、フローチャートなどをご参照ください。

不動産売却時の長短区分・課税区分と利用可能な特例

 

所有期間

長短区分

短期

長期

期間

5年以下

5年超

10年超

自己居住用

短期譲渡所得

3,000万円特別控除

長期譲渡所得

3,000万円特別控除
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

   

10年超所有軽減税率の特例
特定居住用財産の買換え特例

上記以外

短期譲渡所得

長期譲渡所得

被相続人居住用

空き家の3,000万円特別控除

※印は特例となります(詳細はこちらから→

土地等の2009年(平成21年)・2010年(平成22年)取得の1,000万円特別控除

2009年(平成21年)1月1日から2010年(平成22年)12月31日までの間に取得した士地等を所有期間が5年を超えて譲渡した場合には、 その譲渡所得の金額から1,000万円を控除する。(詳細はこちらから→

低未利用土地を譲渡した場合の100万円の控除

個人がその年1月1日現在で所有期間が5年を超える都市計画区域内にある低未利用土地でその上にある建物等を含めた価額が500万円(一定の要件を満たす場合は800万円)以下のものを譲渡した場合には、 その年中の低未利用土地の長期譲渡所得の金額から100万円を控除することができる。 買主がその土地を利用する意向を市区町村長が確認した場合に限る。 2020年(令和2年)7月1日から2025年(令和7年)12月31日までの譲渡に適用。また、2023年(令和5年)1月1日以後の譲渡について、譲渡後の用途がコインパーキングの場合は適用できない。

税務上の居住期間・所有期間・建築年数とは

  1. ①居住期間……入居日と転居日の間の日数をいいます。

    居住期間は実際に入居してから転居するまでの期間をいいます。例えば単身赴任などで家族と離れて暮らしているときでも、その事情が解消すれば家族と一緒に生活すると認められる場合は、その期間は居住期間として認められます。
    解釈が難しい場合は専門家・税務署等に必ず確認をするようにしてください。

  2. ②所有期間……譲渡した年の1月1日現在で何年が経過しているかで求めます。

    所有期間

    2018年(平成30年)11月10日に購入した資産を2023年(令和5年)11月11日に譲渡した場合、11月11日で満5年を超えても、譲渡した2023年(令和5年)の1月1日で5年を超えなければ長期譲渡所得となりません。2024年(令和6年)1月1日以後に譲渡した場合に長期譲渡所得となります。

  3. ③建築年数……登記簿上の建築年月日から取得までの期間をいいます。

     

    原則

    応用・例外

    取得日
    譲渡日

    • ●資産引渡しの日
      (鍵の引渡し日)

    • ●登記申請書類の
      引き渡しの日

    • ●契約効力発生の日
      (竣工前の分譲マンションや請負建築は原則通り引き渡しの日)

    • ●登記の日

    • ●相続や贈与で取得した資産は被相続人・贈与者が取得した日を
      相続人・受贈者が引継ぐ

    居住の日

    • ●実際に転居した日

    • ●自宅の使用開始日

    • ●住民票の異動日

    居住用財産の5つの特例の適用や長期譲渡・短期譲渡に該当するかどうかを区別するのには、所有期間・居住期間の判定が重要となります。税法上の期間計算にご注意ください。

監修

東京シティ税理士事務所