マイホームを売ったときの5つの特例
譲渡益が出た場合の特例
| １ 3,000万円特別控除 | ２ 10年超所有軽減税率の特例 | ３ 特定居住用財産の買換え特例 | |
| 法令の期限 | － | － | 2021年（令和3年）12月31日迄の譲渡に限る |
| 法令 | 措法35 | 措法31条の3 | 措法36条の2 |
| 制度の特徴 | 譲渡所得から3,000万円を控除して残額がある場合、課税 | 3,000万円控除後の譲渡所得に軽減税率（14.21％） | 譲渡価格より買換資産の取得価格が少ないときに課税（20.315％） |
| ❶マイホームの定義 | ①現在主として住んでいる自宅を売却したとき ②居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき ③家屋を取壊した場合は、上記期限の範囲内で、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき（取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可） ④転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき（但し、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋） |
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| ❷譲渡の相手 | 譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと （参照） |
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| ❸共有の場合 | 共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人毎に適用 | ||
| ❹譲渡資産の価格の制限 | なし | 1億円以下 （固定資産税等精算金に注意） |
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| ❺所得制限 | なし | ||
| ❻所有期間の要件 | なし | 譲渡した年の1月1日で、家屋と土地の所有期間がともに10年超（取得からお正月を11回迎えたもの） | 譲渡した年の1月1日で、家屋と土地の所有期間がともに10年超（取得からお正月を11回迎えたもの） |
| ❼居住期間の要件 | なし | 通算10年以上 | |
| ❽住宅ローン控除との併用 | 住宅ローン控除との重複適用は不可 | ||
| ❾他の住宅特例との併用 | 12の特例は併用可能、3の特例との重複適用不可 | 12の特例との重複適用不可 | |
| ❿連年適用の制限 | 3年に1度しか適用できません。前年、前々年において1345の適用を受けていないこと | 前年、前々年にこの特例の適用を受けていないこと | 前年、前々年において12の適用を受けていないこと |
| ⓫税率（参照） | 〇長期：20.315％ 〇短期：39.63％ |
〇譲渡所得6,000万円以下： 14.21％ 〇譲渡所得6,000万円超： 20.315％ |
買換超過分：20.315％ |
| ⓬その他 | － | ||
| ⓭譲渡損失 | － | ||
| 買換資産 | |||
| 取得期限 | 制約なし | 譲渡年の前年1月1日から譲渡年の12月31日。翌年中に取得する見込みのときは、確定申告書に見積額の明細書を添付することで、譲渡年の翌年の12月31日まで延長が可能 | |
| 居住用に供する期限 | 買換え資産を取得した日から譲渡年の翌年12月31日。譲渡年の翌年に取得したときは、譲渡年の翌々年12月31日 | ||
| 住宅ローン | － | ||
| 面積制限 | 登記簿面積50㎡以上かつ土地面積500㎡以下 | ||
| 経過年数制限 | 中古の住宅は新築後25年以内又は超過していても新耐震基準に適合していることが証明されたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているもの | ||
譲渡損が出た場合の特例
| ４ 居住用財産買換え等の場合の 譲渡損失の損益通算及び繰越控除 |
５ 特定居住用財産の譲渡損失の 損益通算及び繰越控除 |
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| 法令の期限 | 2021年（令和3年）12月31日迄の譲渡に限る | |
| 法令 | 措法41条の5 | 措法41条の5の2 |
| 制度の特徴 | 譲渡損失（4の場合土地の損失500㎡以下の部分のみ）を他の所得と損益通算、 残った損失を3年繰り越してその年の所得から控除する |
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| ❶マイホームの定義 | ①現在主として住んでいる自宅を売却したとき ②居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき ③家屋を取壊した場合は、上記期限の範囲内で、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき（取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可） ④転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき（但し、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋） |
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| ❷譲渡の相手 | 譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと （参照） |
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| ❸共有の場合 | 共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人毎に適用 | |
| ❹譲渡資産の価格の制限 | なし | |
| ❺所得制限 | 所得金額が3,000万円以下の所得の年に繰越控除 （3,000万円超の年分は適用不可。ただし、損益通算を行う年は所得制限なし） |
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| ❻所有期間の要件 | 譲渡した年の1月1日で、家屋と土地の所有期間がともに5年超（取得からお正月を6回迎えたもの） | |
| ❼居住期間の要件 | なし | |
| ❽住宅ローン控除との併用 | 購入資産に住宅ローン控除重複適用可 | － |
| ❾他の住宅特例との併用 | － | |
| ❿連年適用の制限 | 前年、前々年において12345の居住用の特例の適用を受けていないこと | |
| ⓫税率 | 損益通算・繰越控除により所得税・住民税の軽減又は還付 | |
| ⓬その他 | － | 譲渡の契約前日に住宅ローンの残高があること |
| ⓭譲渡損失 | 損益通算できる譲渡損失は譲渡所得の計算上生じた損失 | 損益通算できる譲渡損失は 以下のうちいずれか少ない金額 ①譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額 ②譲渡資産にかかる一定の住宅ローンの金額から譲渡資産の譲渡対価の額を控除した残額 |
| 買換資産 | ||
| 取得期限 | 譲渡の年の前年1月1日から 翌年12月31日までに取得すること |
制約なし |
| 居住用に供する期限 | 買換え資産を取得した日から 取得した日の属する年の翌年12月31日 |
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| 住宅ローン | 取得をした日の属する年の12月31日又は特例の適用を受けようとする年の12月31日において、償還期間10年以上の住宅ローン残高があること | |
| 面積制限 | 登記簿面積50㎡以上 | |
| 経過年数制限 | なし | |
【監修】▸ 東京シティ税理士事務所