固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となります。市区町村が税額を計算し、納税義務者に納税額を通知し、納税者はそれに基づき税額を納付します。
固定資産税・都市計画税は、固定資産税評価額(用語解説参照)を課税標準として計算されます。固定資産税評価額は3年に一回見直すことになっています。住宅や住宅用地については、課税標準や税額の軽減措置があります。

税額計算

●固定資産税の計算

税額=課税標準 × 1.4%(標準税率)※1

●都市計画税の計算

税額=課税標準 × 最高0.3%(制限税率)※2

※1・2については用語解説参照

固定資産税

固定資産税の課税の仕方

  • 固定資産税は毎年1月1日時点の土地・建物などの所有者(固定資産税課税台帳に登録されている人)に対し市区町村が課税します。納税は送られてくる納税通知書を使い納税します。一括払い又は年4回の分納のいずれかを選べます。
  • 課税標準は固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額です。
  • 住宅用地と新築住宅の建物に対しては軽減の特例が設けられています。
  • 負担調整の特例により急激に固定資産税の負担が増える地域は一定の率の増加に抑えられています。
  • 下表の軽減の特例は特に申請しなくても市区町村が手続をとってくれます。

住宅用地の特例 (マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション〔住宅用〕など)

住宅用地
  • 小規模住宅用地(200m2以下の部分)・・・課税標準 × 1/6
  • 一般住宅用地(200m2超の部分)・・・課税標準 × 1/3

但し、建物の課税床面積の10倍が上限とされます。

(注1)店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上である場合、その敷地全てが住宅用とみなされます。
(注2)その敷地のうえに住宅が存在する限り、軽減の特例は適用されます。
(注3)マンション等集合住宅の場合、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で除した面積で判定します。
(注4)空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく必要な措置の勧告の対象となった特定空家等に係る土地を除きます。

新築住宅の建物

新築住宅は120m2(課税床面積)までの部分について3年間・5年間にわたって固定資産税が1/2(平成32年3月31日までに新築された場合の特例)となります。

  • 3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅・・・新築後5年間
  • 一般の住宅(上記以外)・・・新築後3年間
  • 専用住宅・店舗併用住宅(店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上)
  • 居住部分の課税床面積が一戸につき50m2以上280m2以下であること。
    (貸家住宅の場合一戸につき40m2以上280m2以下)
認定長期優良住宅の建物

平成32年3月31日までの間に新築された場合には新築から5年間(マンション等は7年間)税額が1/2に減額されます。

  • 減額を受けるためには新築した年の翌年(1月1日新築の場合はその年)の1月31日までに申告が必要です。

※住宅用地とは、専用住宅の土地又は併用住宅で建物の1/4以上が居住の用に供されている土地となります。

都市計画税

都市計画税の課税の仕方

  • 都市計画税は毎年1月1日時点の都市計画区域内にある土地・建物などの所有者に対し、市区町村が課税します。固定資産税と一括して納税します。
  • 税率は最高限度0.3%以内の範囲で課税されます。
  • 下表の軽減の特例は特に申請しなくても市区町村がこの手続をとってくれます。

都市計画税の軽減の特例(マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション[住宅用]など)

住宅用地
  • 小規模住宅用地(200m2以下の部分)・・・課税標準 × 1/3
  • 一般住宅用地(200m2超の部分)・・・課税標準 × 2/3

(注1)マンション等集合住宅の場合、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で除した面積で判定します。
(注2)空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく必要な措置の勧告の対象となった特定空家等に係る土地を除きます。

新築住宅の建物

原則として軽減の特例はありません。
但し、市区町村によっては条例により特別に軽減の特例を設けている場合があります。

※住宅用地とは、専用住宅の土地又は併用住宅で建物の1/4以上が居住の用に供されている土地となります。

Q34固定資産税・都市計画税の精算はどうする?

A
固定資産税・都市計画税はその年1月1日時点の所有者に対し課税されます。中古住宅の取引においては売主がその年の税金を払っているので引渡し時点でその精算をすることになります。一般的に不動産取引の慣行では、精算日の起算日を1月1日もしくは4月1日として、売主・買主それぞれの負担額を納税通知書の年税額を日割りで按分して精算します。

〔例〕1月1日を起算日とした場合の計算 5月31日付で引き渡し、年税額15万円の時

〔注意点〕

  1. 納税通知書は、通常5月頃にその年の1月1日の所有者である売主に送られてくるため、1月〜5月頃の残金(引渡し)においては、
    (イ)納税通知書が届くまで精算を延期する。
    (ロ)前年度の税額をもとに仮精算して納税通知書が届いたときに再精算する。
    (ハ)前年度の税額をもとに精算して再精算しない。

    という3つの方法がありますので、どの方法で精算するのか売主・買主間で予め取り決めておきます。
  2. また、(ハ)の方法の場合、3年に一度の固定資産税評価額の評価替えにあたる年や税制改正による税率・軽減の特例の内容が変更された年等は、前年度の税額と大きく異なるので特に注意が必要となります。

Q35建て替えのために平成30年10月に住宅用家屋を取り壊し、同じ場所に住宅用家屋を新築する予定です。完成予定日は平成31年3月なので、1月1日時点では建物が存在しないため固定資産税の住宅用地の軽減は受けられないのでしょうか?

A
住宅を取り壊し、賦課期日である1月1日時点において、住宅を建て替え中の土地で次の要件を満たすものについては、住宅用地の軽減を受けることができます。
  1. その年の前年度の1月1日において住宅用地であったこと
  2. 住宅の新築が、建て替え前の住宅の敷地と同一の敷地において行われること
  3. その年の前年1月1日における建て替え前の住宅の所有者と建て替え後の住宅の所有者が同一であること
  4. その年の1月1日において、次のいずれかであること
    (イ) 住宅の新築工事に着手していること
    (ロ) 住宅の新築について建築基準法の確認済証の交付を受けており、かつ、直ちに新築工事に着手するものであること
    (ハ) 住宅の新築について、確認申請を提出しており、確認済証交付後直ちに新築工事に着手すること

なお、上記の適用を受けるためには所定の手続きが必要となります。

ケーススタディ

更地に住宅を建てた場合の固定資産税の軽減

  • 土地の固定資産税課税標準額・・・4,000万円
  • 建物の固定資産税課税標準額・・・1,000万円
  • 建物の新築年月・・・平成30年2月
  • 建物(一般住宅)の床面積(全て居住用)・・・120m2
  • 土地の面積・・・150m2

※1 : 4,000万円 × 1.4% = 56万円/更地の場合には特に軽減がありません。
※2 : 4,000万円 × 1/6 × 1.4% = 9.3万円/平成31年1月1日には住宅があるため住宅用地に該当し、軽減の対象になります。
※3 : 1,000万円 × 1.4% × 1/2 = 7万円/新築住宅の建物としての軽減が使えます。
※4 : 1,000万円 × 1.4% = 14万円/一般の住宅は軽減期間が3年間ですので、この年から軽減が使えなくなります。