ローン支払いしているときの税額控除

確定申告を忘れずに

住宅ローン控除とは、個人が住宅の新築もしくは取得または増改築等をして、居住の用に供した場合において、返済期間10年以上の住宅ローンがあること、その他一定の要件を満たすときは、その居住の年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を所得税額から控除できる制度です。
なお、住宅ローン控除は、2021年12月31日までに入居した場合に適用されます。

住宅ローン控除を受けるための手続き

給与所得者・自営業者を問わず、控除を受けるものは、入居した翌年3月15日までに確定申告をする必要があります。申告書には土地・建物の全部事項証明書や年末残高証明書などの必要書類を添付して申告します(→参照)。給与所得者は、2年目以降年末調整の際に控除を受けることができます。自営業者は、毎年確定申告の際に他の所得税控除や税額控除をあわせて申告することとなります。

住宅ローン控除適用要件

対象となるローン
  • 住宅とその敷地の取得のための借入金であること。
  • 返済期間10年以上の借入金であること。
  • 下記の借入金融機関等からの借入であること。
  1. 銀行
  2. 住宅金融支援機構
  3. 信用金庫・信用組合・農協
  4. 各種公務員共済組合
  5. 地方公共団体
  6. 勤務先(年利0.2%以上のもの)など
控除額

年末ローン残高 × 控除率控除額

  1. 一般の住宅(平成31年[2019年])以降入居の場合)
    年末ローン残高上限4,000万円又は2,000万円
    控除期間:10年間
    控除率:1〜10年目まで1%
  2. 認定長期優良住宅(平成31年[2019年]以降入居の場合)
    年末ローン残高上限5,000万円又は3,000万円
    控除期間:10年間
    控除率:1〜10年目まで1%
  3. 認定低炭素住宅(平成31年[2019年]以降入居の場合)
    年末ローン残高上限5,000万円又は3,000万円
    控除期間:10年間
    控除率:1〜10年目まで1%

(注)2019年10月1日から2020年12月31日までの入居で、建物にかかる消費税が10%の場合は、入居から11年目〜13年目においても控除を受けることができます。(Q&A23参照)

住宅の要件
  • 床面積(登記床面積)50m2以上、50%以上は居住用。→参照
  • マンション等耐火建築物は25年以内、木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたものであること。この年数を超えている場合は、その住宅が(イ)新耐震基準に適合していることについて証明されたものや、(ロ)既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの、(ハ)耐震基準に適合しない既存住宅を取得した場合に、その取得の日までに耐震改修工事の申請等をし、かつ、居住の日までに耐震改修工事を完了している等一定のものであること。(証明方法はこちら

(注)家屋の一部が自己の居住用以外に利用される場合でも全体の床面積により判定します。建物が共有でも持分割合を乗じることなく、全体の床面積で判定をします。

入居時期

取得後6ヶ月以内に入居、入居後引き続き住んでいること。

適用期限

2021年12月31日までの入居。

その年の所得合計

3,000万円以下。

その他の特例との関係
  • その年の前後各2年間、合計5年間に前の自宅で3,000万円特別控除や特定居住用財産の買換え特例を使っている場合は適用できません。(→参照
  • 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは併用可能です。この場合、譲渡の年と翌年3年間は、譲渡損失の繰越控除を優先し、適用期間の残りの年に住宅ローン控除を適用することになります。(→参照

認定住宅新築等特別税額控除

居住者が認定住宅(認定長期優良住宅又は認定低炭素住宅)に該当するマイホームを新築等し、2021年12月31日までに入居した場合において、一定の要件を満たすときは、次の算式により計算した控除額をその年分の所得税額から控除することが出来ます。
またその年分に引ききれない金額は翌年分の所得税の額から控除することができます。

控除額 = 認定住宅について講じられた構造及び設備に係る標準的な費用の額(最高650万円) × 10%

(注1) 認定住宅について講じられた構造及び設備に係る標準的な費用の額とは、構造の区分ごとに1m2あたりで定められた金額に、その住宅の床面積(登記床面積)を乗じて計算した金額をいいます。
(注2) 最高650万円は認定住宅の新築等の係る費用の額に含まれる消費税等の税率が8%又は10%である場合の金額であり、それ以外の場合には最高500万円となります。

なお下記の場合には適用できません。

  1. その年分の合計所得金額が3,000万円を超える場合
  2. 住宅ローン控除を適用する場合
  3. その年の前後各2年間、合計5年間に前の自宅で3,000万円特別控除を使っている場合

Q23住宅ローン控除の今後の予定は?

A
住宅の取得等をして2021年12月31日までの間に入居した場合の年末ローン残高上限、借入金に乗ずる控除率、各年の控除限度額および最大控除額は次のとおりです。

(1)平成31年(2019年)1月1日~2021年12月31日の入居の場合

<所得税からの控除>

  年末ローン
残高上限
借入金に乗ずる
控除率
各年の
控除限度額
最大控除額
(10年間)
①建物にかかる消費税率が8%または10%の場合(注1) 4,000万円 1% 40万円 400万円
②新築の認定住宅の場合(注2・注3) 5,000万円 1% 50万円 500万円
上記①、②以外の場合 2,000万円 1% 20万円 200万円

(注1) 消費税の免税事業者からの取得を含む。
(注2) 新築の認定住宅とは、新築または築後使用されたことのない認定長期優良住宅および認定低炭素住宅をいいます。(Q&A28参照
(注3) 消費税がかからない新築の認定住宅の場合の年末ローン残高上限は3,000万円、各年の控除限度額は30万円、最大控除額(10年間)は300万円となります。

<住民税からの控除>
その年分のローン控除額からその年分の所得税額を控除した残額については、その残額のうち次の控除限度額に達するまでの金額を翌年度分の住民税から減額することができます。

  各年の控除限度額
①建物にかかる消費税率が8%または10%の場合 所得税の課税総所得金額等×7%(上限136,500円)
②上記①以外の場合 所得税の課税総所得金額等×5%(上限97,500円)

(2)2019年10月1日~2020年12月31日の入居で、建物にかかる消費税率が10%の場合

入居から11年目~13年目において、消費税2%の増税額に応じた控除を受けることができます。

<所得税からの控除>

控除期間 各年の控除額等
1年目~10年目 上記(1)の<所得税からの控除>の①、②と同様
11年目~13年目 次のうちいずれか低い金額をその年分の所得税から控除
①年末ローン残高×1%
②税抜建物購入価格×2%÷3
※ 認定住宅以外の場合は4,000万円、認定住宅の場合は5,000万円を限度とします。

<住民税からの控除>
その年分のローン控除額からその年分の所得税額を控除した残額については、その残額のうち次の控除限度額に達するまでの金額を翌年度分の住民税から減額することができます。

控除期間 各年の控除限度額
1年目~13年目 所得税の課税総所得金額等×7%(上限136,500円)

2021年12月31日までの入居

(注1)フローチャートは簡略版となっております。
(注2)平成28年4月1日以降に取得する場合には取得日時点で国内に住所(住民票)がなくても「取得後6ヶ月以内に入居する」など一定の要件を満たす場合には控除が受けられるようになりました。
(注3)居住後転勤し、その後再入居して再び控除を受けるためには、転勤前に税務署へ届出が必要です。→参照

ケーススタディ

平成31年(2019年)4月にマイホームを購入(消費税等の税率8%)し、夫婦連帯債務で4,000万円の住宅ローンを組みました(夫負担分3/5、妻負担分2/5)。マイホーム(土地・建物)の取得価額は5,500万円で、自己資金として1,500万円払っています。今年の年末の住宅ローン残高は3,985万円でした。この場合の住宅ローン控除の限度額はどのように計算しますか?
(住宅ローン控除のその他の要件はすべて満たしているものとします。)

この場合、夫・妻それぞれの住宅ローン控除の限度額は以下のとおりです。

計算方法

夫・・・(3,985万円 × 3/5)× 1% = 239,100円
妻・・・(3,985万円 × 2/5)× 1% = 159,400円

ケーススタディ

平成31年(2019年)に5,000万円の新築物件を2,000万円(年末ローン残高1,900万円)の借入をして購入しました。平成31年(2019年)中に入居し、ローン控除の要件は満たしております。
ローン控除で控除しきれない金額がある場合、住民税はどうなるのでしょうか?

(平成31年[2019年]分給与所得の源泉徴収票の記載内容)
支払金額……………………………600万円
源泉徴収税額………………………17万円
※平成31年(2019年)の課税総所得金額等は2,713,000円

この場合の所得税・住民税は以下のとおりです。

(1)所得税

  1. ローン控除額
    1,900万円 × 1% = 19万円
  2. 源泉徴収税額
    17万円
  3. 還付金額
    ① > ② 17万円の所得税が還付されます。

(2)住民税

  1. 所得税の計算の際、控除しきれなかった金額
    19万円 − 17万円 = 2万円
  2. 住民税の控除限度額
    2,713,000円 × 7% = 189,910円
    136,500円を超えるので、136,500円
  3. 住民税で控除できる金額
    ① < ② 2万円が住民税から控除されます。

Q24土地を先に買い、そのあとで住宅を建てた場合にはどう扱われますか?

A
住宅ローン控除は、住宅取得のためのローンと一体として借入れた返済期間10年以上の土地のローンも対象になります。ご質問のように土地を先に取得し、その後住宅を建てた場合には、次のような基準のいずれかを満たせば先行して取得した土地のローンも対象になります。
  1. 建築条件付住宅地分譲では、3ヶ月以内に(建築)請負工事契約を締結すること。
  2. 土地取得から2年以内にこの土地の上にローン付で住宅を取得すること。
    なお、金融機関等からの借入金に係る債権を担保にするためのその家屋を目的とする抵当権が設定されている必要があります。
  3. 土地・建物のための住宅金融支援機構等の借入金で家屋の新築着工後に受領したもの。
  4. 地方公共団体等からの借入金で建築条件が付されているもので新築前に受領した借入金。

Q25借り換えた場合は、住宅ローン控除は受けられますか?

A
当初借りた住宅ローンに比べて借入条件が有利なために住宅ローンを借り換えることもあると思いますが、以下の要件を満たす住宅ローンの借り換えであれば、その借り換え後の住宅ローンについても住宅ローン控除を受けることができます。
  1. 新たな住宅ローンが当初の住宅ローンを返済するためのものであることが明らかなこと。
  2. 新たな住宅ローンの償還期間が10年以上である等、住宅ローン控除を受けるための要件を満たすものであること。

当初借りたローンについて確定申告を行っていれば新たなローンについて、あらためて届け出を行う必要はありません。なお、住宅ローン控除を受けることができる年数は、居住の用に供した年から一定期間(平成31年[2019年]入居の場合10年間)※2であり、借り換えによって延長されることはありません。

※1 全部事項証明書や金銭消費貸借契約書などにより確認できること。(提出の必要はありません)
※2 一定の要件を満たす場合は13年間

Q26繰上返済した場合の住宅ローン控除は?

A
住宅ローン控除の対象となる借入は「返済期間が10年以上」でなければなりません。繰上返済した結果、最初の返済日から短くなった償還期間の最終の償還月までの期間が10年に満たないときは、繰上返済後のローン控除は適用が受けられません。しかしその期間が10年以上であればその年以後もローン控除の適用が受けられます。

Q27マイホームを購入してから転勤した場合の住宅ローン控除は?

A

海外転勤の場合

①家族も海外に行く場合
すでに住宅ローン控除の適用を受けていた人で、住宅ローン控除の適用期間内に再度居住した場合は再適用を受けることができます。そのためには次の期日までに、次の書類を税務署に提出する手続きが必要です。

  住宅ローン控除を受けていた者が帰国後に再適用するケース 住宅に居住した年に出国し、帰国後から住宅ローン控除を適用するケース
出国前
(税務署へ提出)
  1. 転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書
  2. 未使用分の「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」及び「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」※税務署から交付を受ける場合に限る
なし
帰国後
(確定申告書に添付して提出)
  1. (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書(再び居住の用に供した方用)
  2. 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書※2か所以上から交付を受けている場合はそこの全ての証明書
  3. 給与所得の源泉徴収票
  1. (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書(再び居住の用に供した方用)
  2. 特定事由によりその家屋を居住の用に供さなくなったことを明らかにする書類
②本人は海外単身赴任し、家族は日本に残る場合、引渡日から6カ月以内に家族が入居し、その後も引き続き入居するのであれば、海外単身赴任している非居住者期間中も含め、住宅ローン控除の適用があります。

国内転勤の場合

この場合も海外転勤者と同様に、居住していない期間は住宅ローン控除の適用が受けられません。手続きも上記と全く同様の手続きを取ることになります。しかし、単身赴任で本人の家族が引き続き居住し、転勤命令等が解消された後には同居すると認められる場合には、引き続き住宅ローン控除の適用があります。

Q28認定低炭素住宅とは

A
認定低炭素住宅とは都市の低炭素化の促進に関する法律(地球温暖化を抑制するため都市の低炭素化の促進を図り、都市の健全な発展に寄与することを目的とした法律)に基づき、同法の認定基準を満たした低炭素建築物として新築等されたものをいいます。認定低炭素住宅に該当すると住宅ローン控除を受ける際の住宅ローンの残高上限が増額されたり、登録免許税の税率が低くなるなど税制上の恩恵が受けられます。

Q29マイホーム購入の契約をし、引渡前に転勤になったときの住宅ローン控除は?

A
原則的に購入した本人が住まなければ適用がない制度です。しかし、本人が住めなかったことに転勤や転地療養その他のやむを得ない事情がある場合、引渡の日から6ヶ月以内に本人の家族が住み、やむを得ない事情が解消した後は本人と家族が同居すると認められる場合には住宅ローン控除の適用はあります。

Q30住宅ローン控除の確定申告の添付書類に記載する家屋・土地の価格の区分方法は?

A
住宅ローン控除を受けるための確定申告の際に添付する書類(「住宅借入金(取得)等特別控除額の計算明細書」、「住宅借入金等特別控除額の計算の基礎となる住宅借入金等の年末残高の計算明細書」)において、購入した不動産の取得対価を家屋部分と土地部分に区分して記載する欄があります。土地・建物を一括して取得した場合の取得対価の区分はこちらのQ&Aに記載した方法に基づいて算出します。もし売買契約書に消費税が記載されている場合にはその消費税額から建物価格を逆算する方法で算出します。

Q31早目に税金の還付を受けるには?

A
所得税の確定申告書の受付は、その所得の発生した年の翌年2月16日からで確定申告期限は3月15日です。
ただし、住宅ローン控除等による還付の申告については、還付を受ける所得の発生した年の翌年であれば2月15日以前でも受け付けてくれます。通常、還付申告した際に還付金を受け取れるのは約6週間後(目安)となりますので、なるべく早い時期に還付を受けたいと考えている方は、お早めの申告書の提出をおすすめします。なお、e-Taxにより申告手続を行った場合、通常よりも早く、約3週間程度で還付金を受け取ることができます。※詳しくは国税庁ホームページをご参照ください。
また、税務署に出向いて還付申告のための申告書の記載の仕方を詳しく教わりたいと思っている方の場合は、できるだけ2月16日の申告受付開始日前に出向かれるほうが混雑を回避できます。

Q32中古住宅の取得と同時に行った増改築工事に関するローンについて住宅ローン控除は受けられますか?

A
平成21年度改正で、住宅取得と同時に行った一定の増改築工事(リフォーム)のローンについても住宅ローン控除が受けられるようになりました。ただし、対象となる増改築工事には要件がございますので、適用を受ける際には税理士等にご相談ください。
なお、「リフォーム済の中古物件」を購入するための住宅ローンは住宅を取得することを目的としたローンとなりますので、適用要件を満たした場合は住宅ローン控除の対象となります。

Q33各種マイホームの特例の要件である「50m2」の意味は?

A

専有面積と登記床面積

分譲マンション等の区分所有建物ではパンフレット等に記載されている専有面積と登記簿上の面積(登記床面積)は異なります。パンフレットの専有面積は壁の中心(壁芯)を基に計算をしますが、登記床面積は内法(うちのり)によって計算をします。従って登記床面積はパンフレット上の専有面積より少ないことになります。
各種税法上のマイホームの特例は登記床面積で判断します。専有面積50m2をわずかに上回っているマンションは要注意です。登記床面積が50m2未満の場合があります。

床面積(延床面積と課税床面積)

各種不動産の税金には軽減の特例が設けられており、この特例を受けられる一定の条件の一つとして床面積基準がありますが、ここで言う床面積とは延床面積のことです。戸建やマンションのメゾネットタイプの場合には各階の床面積(登記床面積)を合計したものが延床面積です。
一方マンションの固定資産税・不動産取得税上の床面積は共有部分を加算した床面積を課税床面積として税額を求めます。この明細は固定資産税評価証明書により知ることができます。