不動産売却時の税金
譲渡所得の計算方法
特定居住用財産の買換え特例について
マイホームを売った金額より、買換えたマイホームの取得金額の方が大きければ課税されないという制度です。
この制度は税金の支払いを免除するのではなく、課税の繰延べといわれます。
譲渡資産に対する譲渡所得税は買換え資産に引き継がれます。
この場合、譲渡資産の「取得費」は次の買換え資産に引き継がれますが、「取得日」は引き継がれません。
譲渡所得の計算
譲渡代金＞買換え代金の場合
①譲渡収入金額
譲渡代金ー買換え代金
②取得費・譲渡費用
（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×①譲渡代金
③譲渡所得
①ー②
譲渡代金≦買換え代金の場合
譲渡所得はなし
特例の適用判断にあたっての注意点
1 居住期間は通算年数で判定
特定居住用財産の買換え特例には居住期間が10年という要件がありますが、それはその居住用財産の所在する場所に10年ということであり、引き続き居住している必要はなく、転勤等により一時的にその場所以外に居住している期間がある場合には、通算して10年以上であればかまいません。また、その10年という期間は譲渡した日までの居住期間をいい、前述した所有期間の計算とは考え方が違いますので、注意してください。（詳細はこちらから→）
2 土地と建物の所有者が異なる場合でも可能
特定居住用財産の買換え特例は、基本的に建物の所有者に適用されます。しかし土地と建物の所有者が異なった場合でも、次の要件の全てを満たしたときは特定居住用財産の買換え特例の適用を受けることができます。敷地の所有者と建物所有者が、譲渡時から居住の用に供すべき期間（取得年の翌年末）まで生計を一にする親族関係があるという条件とともに、売った資産・買った資産に次のような条件が付いています。
売ったマイホーム（譲渡資産）
①敷地所有者の所有期間10年超
②敷地所有者の居住期間10年以上
③敷地と建物の同時譲渡
④敷地所有者と建物所有者が譲渡時に同居
買ったマイホーム（買換資産）
①居住用の建物・敷地を取得すること
②買換え資産は譲渡資産の収入割合に応じて取得
③買換え資産の取得期限内までに取得
④譲渡した敷地所有者・建物所有者ともに買換え資産に居住する
3 適用期限
2023年（令和5年）12月31日までの譲渡で、譲渡価額が1億円以下である場合に限る（※固定資産税等精算金に注意）
A
今回売却したマイホームの取得費は、「特定居住用財産の買換え特例」を適用して1993年（平成5年）に売却した旧マイホームの取得費を引き継ぎます。（取得時期は買換えをした1994年［平成6年］）したがって、譲渡所得の計算の際には、今回売却したマイホームの実際の購入価額（1億円）を使用することができず、売却額×5％（概算取得費）となります。1986年（昭和61年）〜1995年（平成7年）までの期間と2006年（平成18年）〜2007年（平成19年）の不動産が高くなった時期は買換え特例の利用が多い時期ですので当時の申告書等の資料で確認してください。また、買換えから売却までの所有期間が5年未満であれば短期譲渡所得となり、税率は39.63％が課されます。特に注意が必要です。
監修
東京シティ税理士事務所