譲渡所得の計算方法

取得費・譲渡費

取得費

取得費とは次の①、②の内大きい金額を使います。

  1. 概算法:譲渡収入金額×5%
  2. 実額法:土地建物の購入代金、建築代金、購入の仲介手数料の他リフォームの設備費や改良費など取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額となります。

減価償却費の計算方法

減価償却費の一般的な計算方法としては定額法と定率法があり、特に届出をしない場合は定額法で計算します。マイホーム・セカンドハウスは非事業用資産の耐用年数により減価償却費を算出します。また、建物は、全て定額法により減価償却費を算出します。

償却費の算式(定額法)

建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

●事業用の減価償却費の算出式についてはこちら。

■法定耐用年数表(定額法)

  非事業用
(事業用の1.5倍、マイホーム・セカンドハウス)
事業用
(賃貸マンション〔居住用〕)
耐用
年数
償却
耐用
年数
償却
建物の
構造等
木造 33年 0.031 22年 0.046
軽量鉄骨 40年 0.025 27年 0.038
鉄筋コンクリート造 70年 0.015 47年 0.022

(注1)非事業用の耐用年数は事業用の1.5倍で計算されます。
(注2)非事業用の経過年数を計算する場合、6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月末満は切り捨てます。

※ 軽量鉄骨の場合、骨格材3mm以下又は4mm超の場合は耐用年数及び償却率が異なりますので注意して下さい。

譲渡費用

譲渡費用とは譲渡のために直接要した費用をいいます。

  1. 土地や建物を売るために支払った仲介手数料など
  2. 登記若しくは登録に要する費用
  3. 印紙税で売主が負担したもの
  4. 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
  5. 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用、建物の損失額
  6. 測量に要した費用
  7. 売る契約をした後に、他へ高い価額で売却するために(更に有利な条件で売るため)最初の契約者に支払った違約金
  8. 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
  9. その他その資産の譲渡価額を増加させるためその資産の維持や管理のためにかかった費用

したがって、居住期間に修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。

Q392019年10月15日に所有するマンションの売却の契約をし、2020年1月31日に引き渡しとなります。取得の日は新築で平成26年(2014年)9月30日に引き渡しを受けました。(契約は平成24年[2012年]12月)長期譲渡としても良いのでしょうか?

A
不動産の取得の日・譲渡の日は原則引き渡しの日ですが、契約の日をもって判断しても良いことになっております(新築の場合は引き渡しの日だけ)。そのためこの場合の取得日は新築のため平成26年(2014年)9月30日だけとなります。譲渡の日は契約日の2019年10月15日でも引き渡し日の2020年1月31日いずれの日でも良いことになります。この場合2020年1月1日以降の譲渡で長期譲渡所得となります。

Q40建物の取得費を計算しようと思います。昔購入したマイホームで売買契約書・領収書はありますが、土地・建物の価格が明記されていません。どうしたらよいですか?

A
一括購入した場合の土地と建物の価格の区分方法については、税法上、特別の規定はありません。客観的に区分されていれば認められます。
具体的な区分方法としては、次のような方法が考えられます。もし①で計算が可能な場合には①で計算するのが最も合理的な方法になります。

① 消費税から建物価格を逆算する(→参照

建物価格 =(消費税 ÷ 8%(5%又は3%))+ 消費税
土地価格 = 土地・建物の合計額 − 建物価格

(注)消費税率は購入時の税率で計算して下さい。
●平成元年4月1日〜平成9年3月31日 ・・・3%
●平成9年4月1日〜平成26年3月31日・・・5%
●平成26年4月1日〜2019年9月30日(予定)・・・8%
●2019年10月1日(予定)〜・・・10%

② 標準建築単価による方法

建物価格 = 建物の標準的な建築価額表(→参照)による価格 − 減価償却費

③ 固定資産税評価額の比率で按分する

④ 土地の時価を算定し残りを建物価格とする

付近に取引事例が多く、その評価に客観性がある場合に採用できます。
土地価額は地価公示価格を参考にする方法なども考えられます。

Q41購入時の契約書等を紛失してしまいました。実際に購入した価格は概算取得費より多いのですが、概算取得費により申告するしかないのでしょうか?

A
購入時の契約書等を紛失してしまい購入価額が不明な場合には、原則として概算取得費(「譲渡収入金額×5%」)によることになります。ただし、契約書・領収書等以外で実際の購入価額を証明できるものがある場合には、実額によって計算することができます。次のような証明書類をできるだけ用意して、購入時の状況説明と契約書類等の紛失理由を書いた「申述書」を確定申告書に添付します。税務署にその内容に信憑性があると認められるとその申告は認められます。
  1. 通帳等の出金により購入価額として支払った金額が明らかに証明できる
  2. 通帳等で住宅ローンの支払い状況がある
  3. 住宅ローンを借りた金銭消費貸借契約書のコピー、ローンの償還表等がある
  4. 全部事項証明書の乙欄で抵当権の設定金額の状況がわかる
  5. 購入当時の不動産業者の、価格が記載されているパンフレット等がある
また、このような書類の他、次のように当時の購入価額を推定する方法もあります。
上記の書類の補完資料として、「申述書」に次の推定価格を記載すればさらに信憑性が増します。

(イ)土地

一般財団法人日本不動産研究所が公表している「市街地価格指数」を基にして、売却価額に指数の割合を乗ずることにより購入当時の価額を推定する方法。

(ロ)建物

建物の標準的な建築価額表」を基にして、購入当時の価額を推定する方法。

以上で計算した金額は実際の購入価額を証明するものではありませんので、購入時の契約書類は紛失することがないように大切に保管するようにしましょう。

Q42平成7年(1995年)3月に3,000万円で建築した建物(木造)を2019年5月に売却しました。この建物に対して平成21年(2009年)4月に1,000万円をかけて増改築をしております。この場合の建物の取得費の計算方法について教えてください。

A

① 新築部分
平成7年(1995年)3月〜2019年5月・・・24年2ヶ月 ゆえに24年

※経過年数6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満は切り捨てます。

30,000,000円 × 0.9×0.031(33年)× 24年 = 20,088,000円
30,000,000円 − 20,088,000円 = 9,912,000円

② 増改築部分
平成21年(2009年)4月〜2019年5月・・・10年1ヶ月 ゆえに10年

※経過年数6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満は切り捨てます。

10,000,000円 × 0.9 × 0.031(33年)× 10年 = 2,790,000円
10,000,000円 − 2,790,000円 = 7,210,000円

③ 建物の取得費

9,912,000円 + 7,210,000円 = 17,122,000円

Q43土地・建物を売却しましたが購入価格よりも売却金額が低く譲渡損失です。
この場合も確定申告はしなければいけませんか?

A
確定申告は所得があり納税がある方がしなければなりません。しかし土地・建物の譲渡損がある方で「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」などの特例の適用がある方以外の方は、所得も納税する税金もないため確定申告をする必要はありません。
実は税務署には、登記簿上の動きや不動産会社の資料箋から、土地・建物の取引があった事実が報告されています。しかし、税務署ではこの不動産取引が譲渡利益なのか譲渡損なのかは把握できません。そのため税務署では、譲渡利益がある確定申告をした方以外の方にその不動産取引が本当に譲渡損なのか、書面や面談で報告を求めることになります。このようなわずらわしさを避けるためには、譲渡損で確定申告の必要のない方でも「譲渡所得の内訳書」を記載して確定申告期限までに税務署に提出しておきましょう。それによって税務署からの問い合わせに答えなければならないわずらわしさが解消します。
ケーススタディ

平成5年(1993年)2月(新築、鉄骨鉄筋コンクリート造)に6,000万円で購入したマンションを2019年11月に売却しました。契約書をみても土地・建物の価格が明記されておりません。土地・建物の取得費の計算方法について教えてください。なお、建物の床面積(専有面積)は80m2です。

① 購入金額を土地と建物の金額に区分する。

建物の標準的な建築価額表を用いて建物の取得価額を算出します。マンションの購入価額から算出した建物の価額を差し引いた金額が土地の取得価額となります。

② 建物について減価償却費を計算する。

建物は経年劣化するため、購入価額が取得費とはなりません。従って、売却時点での価値を求める必要があります。売却時点の価値とは、取得価額から減価償却費を差し引いた金額です。

③ 譲渡所得の計算の基礎となる取得費の金額

購入時の建物の取得価額

平成5年(1993年)鉄骨鉄筋コンクリート造:300,300円(1m2あたり)

300,300円 × 80m2 = 24,024,000円

(注)1m2あたり単価は、「建物の標準的な建築価額表」のあみかけ部分

購入時の土地の取得価額

60,000,000円 − 24,024,000円 = 35,976,000円

売却時の建物の取得費

平成5年(1993年)2月〜2019年11月……26年9ケ月 ゆえに27年

※経過年数6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満は切り捨てます。

24,024,000円 × 0.9 × 0.015(70年)× 27年 = 8,756,748円
24,024,000円 − 8,756,748円 = 15,267,252円

① 土地・・・35,976,000円

② 建物・・・15,267,252円

合計額    51,243,252円

標準建築価額による取得価額の計算

① 対象となる建物の築年数を調べます。

建築年月日や建物の構造は、建物の全部事項証明書等で確認ができます。

② 建物の取得価額算出

該当する単価 × 床面積(延べ床面積m2)= 建物の取得価額

※マンションは専有面積で算出できます。

[注意] 使用目的及びその範囲
「建物の標準的な建築価額表」は土地と建物を一括で取得し、その契約において価額の区分がない場合、価額区分の一方法として、建物の取得価額を算定するために使用するものです。したがって、契約書等によりそれぞれの価額が区分して記載されている場合や、建物に係る消費税額が判明しており、消費税率を割り戻すことで建物価額が算出できる場合は、これを取得価額とします。
また、中古建物の場合は、その建物の建築時から取得時までの経過年数に応じた減価償却費相当額を控除した残額を取得価額とすることができます。

■建物の標準的な建築価額表(単位:千円/m2

建築年 構造
木造・
木骨モルタル
鉄骨鉄筋
コンクリート
鉄筋
コンクリート
鉄骨
昭和40年 16.8 45.0 30.3 17.9
41年 18.2 42.4 30.6 17.8
42年 19.9 43.6 33.7 19.6
43年 22.2 48.6 36.2 21.7
44年 24.9 50.9 39.0 23.6
45年 28.0 54.3 42.9 26.1
46年 31.2 61.2 47.2 30.3
47年 34.2 61.6 50.2 32.4
48年 45.3 77.6 64.3 42.2
49年 61.8 113.0 90.1 55.7
50年 67.7 126.4 97.4 60.5
51年 70.3 114.6 98.2 62.1
52年 74.1 121.8 102.0 65.3
53年 77.9 122.4 105.9 70.1
54年 82.5 128.9 114.3 75.4
55年 92.5 149.4 129.7 84.1
56年 98.3 161.8 138.7 91.7
57年 101.3 170.9 143.0 93.9
58年 102.2 168.0 143.8 94.3
59年 102.8 161.2 141.7 95.3
60年 104.2 172.2 144.5 96.9
61年 106.2 181.9 149.5 102.6
62年 110.0 191.8 156.6 108.4
63年 116.5 203.6 175.0 117.3
平成元年 123.1 237.3 193.3 128.4
2年 131.7 286.7 222.9 147.4
3年 137.6 329.8 246.8 158.7
4年 143.5 333.7 245.6 162.4
平成5年 150.9 300.3 227.5 159.2
6年 156.6 262.9 212.8 148.4
7年 158.3 228.8 199.0 143.2
8年 161.0 229.7 198.0 143.6
9年 160.5 223.0 201.0 141.0
10年 158.6 225.6 203.8 138.7
11年 159.3 220.9 197.9 139.4
12年 159.0 204.3 182.6 132.3
13年 157.2 186.1 177.8 136.4
14年 153.6 195.2 180.5 135.0
15年 152.7 187.3 179.5 131.4
16年 152.1 190.1 176.1 130.6
17年 151.9 185.7 171.5 132.8
18年 152.9 170.5 178.6 133.7
19年 153.6 182.5 185.8 135.6
20年 156.0 229.1 206.1 158.3
21年 156.6 265.2 219.0 169.5
22年 156.5 226.4 205.9 163.0
23年 156.8 238.4 197.0 158.9
24年 157.6 223.3 193.9 155.6
25年 159.9 258.5 203.8 164.3
26年 163.0 276.2 228.0 176.4
27年 165.4 262.2 240.2 197.3
28年 165.9 308.3 254.2 204.1
29年 166.7 350.4 265.5 214.6
30年 168.5 304.2 263.1 214.1

[注]「建築統計年報(国土交通省)」の「構造別:建築物の数、床面積の合計、工事費予定額」表の1m2当たりの工事費予定額による。

Q44相続・遺贈または贈与により取得した不動産の取得費・取得時期は?

A
相続・遺贈または贈与により取得した不動産は、原則として前所有者の取得費を引継ぎます。
同じく取得時期も原則として前所有者の取得時期を引継ぎます。この他、収用の買換え特例や固定資産の交換の特例等の税金の特例を使って取得した場合には前の資産の取得価格を引継ぐという規定もあります。

Q45相続により取得した財産を売却した場合、取得費に相続税を加算することができる特例があると聞きました。内容について教えてください。

A
相続又は遺贈により取得した財産にかかる相続税額がある場合で、その相続財産を相続開始があった日の翌日から、相続税の申告書の提出期限の翌日以後3年を経過するまでの間に譲渡した場合、取得費に次の算式により計算した金額を加算することができます。

※加算額はこの規定の適用前の譲渡益を限度とする。

ケーススタディ

長期譲渡所得の所得税・住民税

平成20年3月に4,000万円で購入した非事業用マンション(鉄筋コンクリート造)を平成31年(2019年)1月に4,100万円で譲渡した場合、譲渡所得にかかる確定申告の税額はいくらですか。
譲渡費用は200万円かかりました。なおマイホームの3つの特例は対象外とします。

① 課税譲渡所得を求めます。

譲渡収入 取得価額 減価償却費* 譲渡費用 課税譲渡所得
4,100万円  − {(4,000万円  −  415万円)  +  200万円} =  315万円

② 税額を求めます。

所有期間は、平成31年(2019年)1月1日で10年なので長期譲渡所得の所得税・住民税の税率20.315%が適用となります。

譲渡所得315万円 × 20.315% = 63万円(所得税・住民税)

*減価償却費の計算方法(→参照
4,000万円=土地1,200万円+建物2,800万円の場合
平成20年3月〜平成31年(2019年)1月・・・10年10ヶ月 ゆえに11年
2,800万円×0.9×0.015×11年=415万円

上記ケースで購入時期が平成26年3月だった場合(短期譲渡所得の所得税・住民税)

① 課税譲渡所得を求めます。

譲渡収入 取得価額 減価償却費* 譲渡費用 課税譲渡所得
4,100万円  −  {(4,000万円  −  189万円)  +  200万円}  =  89万円

② 税額を求めます。

所有期間は、平成31年(2019年)1月1日で4年なので短期譲渡所得の所得税・住民税の税率39.63%が適用となります。

課税譲渡所得89万円 × 39.63% = 35万円(所得税・住民税)

*減価償却費の計算方法(→参照
4,000万円=土地1,200万円+建物2,800万円の場合
平成26年3月〜平成31年(2019年)1月・・・4年10ヶ月 ゆえに5年
2,800万円 × 0.9 × 0.015 × 5年 = 189万円

(注1)税額計算は円単位で計算しますが、便宜上「1万円未満」を切り捨てて計算しております。
(注2)譲渡所得の税額計算については、こちらをご参照ください。