売却時の税金

譲渡収入金額から、取得費と譲渡費用を差し引いて求めます。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額（注1） － （取得費 （注2） + 譲渡費用）

（注1）土地・建物の譲渡代金

（注2）取得費は土地・建物の取得のために要した費用の金額から建物の減価償却費の累計額を差し引いた金額です。

課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得金額 － 特別控除 （注3）

（注3）特別控除の種類により定められた金額となります。

税額 ＝ 課税譲渡所得金額 × 税率（所得税・住民税）

課税譲渡所得金額に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。

〈譲渡所得の税率〉

（注1）地上階数4以上の中高層耐火建築物の建築をすることを目的とする事業を行う者に対する既成市街地等内にある土地等の譲渡で、その事業の施行地区の面積が1,000㎡（認定再開発事業の場合は500㎡）以上である一定のもの

（注2）都市計画区域内において1,000㎡（市街化区域の場合）以上の一団の宅地造成を行う個人又は法人に対する土地等の譲渡で一定のもの

取得のための費用で一定のものが認められます。土地は非減価償却資産のため、取得価額が取得費となりますが、建物については経年劣化により減価されると考え、この減価償却費の累計額を取得価額から差し引きます。なお、減価償却費の計算の基礎となる取得価額には、購入のために要した付随費用のうち事業所得又は不動産所得の必要経費とした金額は含まれません。

■減価償却費の計算方法

減価償却費の一般的な計算方法としては、定額法（旧定額法）と定率法（旧定率法）があり、減価償却方法の選択の届出をしない場合には、定額法（旧定額法）で計算します。なお、1998年（平成10年）4月1日以後に取得した建物については、すべて定額法（旧定額法）により減価償却費を計算します（事業用資産の減価償却費の計算については→こちらをご参照ください）。

■相続・贈与等により取得した資産

個人から相続・贈与により取得した資産の取得費は、原則被相続人、贈与者等のその資産を所有していた期間を含めて引き続き所有していたものとみなします。つまり、取得価額及び取得時期のいずれも被相続人等のものが引き継がれます。

譲渡費用とは不動産の譲渡の際に直接出費した費用で、下表のようなものが対象となります。

土地・建物等の長期譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額および、土地・建物等の短期譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額については、原則として土地・建物等の譲渡による所得以外の所得との損益通算および翌年以後の繰越は認められません。また、土地・建物等の譲渡による所得以外の所得の金額の計算上損失が生じた場合には、土地・建物等の長期譲渡所得の金額および、土地・建物等の短期譲渡所得の金額との損益通算も認められません。一定の居住用の土地・建物の譲渡損失については、特例として他の所得との損益通算と繰越控除ができます。

マイホームの譲渡損失の金額については、買換資産につき償還期間10年以上のローンを組む等一定の要件を満たすことにより、その年の他の所得と損益通算し、また、その年に相殺しきれなかった損失は翌年以後３年間の所得と相殺（繰越控除）することができます。
合計所得金額が3,000万円超の年分については繰越控除は適用不可ですが、譲渡の年については所得制限がなく、所得が3,000万円超の場合でも損益通算が可能です。
高額所得者がマイホームの買換えをする際にローンを組まずとも現金購入が可能な場合であっても、敢えて償還期間10年以上のローンを組むことにより損益通算が可能となり、税金の還付を受けることが可能となる場合もあります。

（例）2024年（令和6年）にマイホームの譲渡損失が生じ、その後退職して2027年（令和9年）の所得が3,000万円以下となった場合