相続税・贈与税について
（事業用不動産の相続税・贈与税）

土地の評価は、通常、路線価額により計算します。路線価額の定められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて求めます。建物の評価は固定資産税評価額をもとに算出されます。一般的に建物の固定資産税評価額は新築時の建築価格の6～7割前後となっているようです。

賃貸住宅や貸しビルを建築した土地を「貸家建付地」といい、更地の場合に比べ土地の相続税評価額が下がります。
又、賃貸住宅等も「貸家」として借家権割合を控除して評価することができます。
但し、2027年（令和9年）1月1日以後の相続により取得する賃貸用不動産については、2026年（令和8年）度の税制改正により下記③の評価方法となります。

①貸家建付地＝更地の評価額×（1−借地権割合×借家権割合（30%）×賃貸割合）

②貸家（建物）＝建物の固定資産税評価額×（1−借家権割合（30%）×賃貸割合）

③課税時期前5年以内に有償で取得又は新築した一定の貸付用不動産＝課税時期の時価^※

※課税上弊害がない限り、取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の80%を時価とすることができます。
但し、この規定の通達改正日前にその被相続人が5年以上所有する土地に新築した家屋には適用しません。

被相続人の賃貸用敷地については、200㎡までの部分について評価額の50%を減額することができます。また、被相続人の事業用（賃貸用を除く）の敷地のうち、「被相続人の親族が取得し、その事業を相続税の申告期限までに承継・継続しており、かつ、申告期限までその宅地を保有している」ものなどについては、その敷地のうち400㎡までの部分については、評価額の80%を減額できることとなっています。被相続人の居住の用に供されている宅地についても同様の評価減があります。これらを「小規模宅地の特例」といいます。

（注）上記の宅地が複数ある場合には、限度面積について一定の調整計算が必要になります。詳しくは税理士又は税務署におたずねください。

土地の所有者が自らその土地を青空駐車場のような貸駐車場として利用している場合には、その土地は自用地としての価額により評価します。但しコインパーキングのように土地の所有者がアスファルトの舗装までを行い、その土地をコインパーキング事業者が借り受け、事業者が駐車場施設を設置した場合には、土地を賃貸していると考えられますので、その土地の自用地評価額から賃借権の価額を控除した金額によって評価します。
具体的な算式は下記の通りです。

◆評価額計算式

自用地評価額 ×（1－2.5%）

※賃貸期間が5年以下の場合

◆小規模宅地の特例の適用

貸付事業用宅地として相続税の小規模宅地の特例を受けるためには、下記の要件が必要です。

①相当の対価を得て継続的に行う事業であること

②一定の建物または構築物の敷地の用に供されているものであること

コインパーキングのように土地の所有者がアスファルトの舗装までを行い、その土地をコインパーキング事業者が借り受け、事業者が駐車場施設を設置した場合、事業用（貸付事業）の小規模宅地の特例として50%の減額を受けることができます。

2024年（令和6年）1月1日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した「居住用の区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）の価額は、新たに定められた個別通達により評価します。旧通達が時価と著しい乖離があったことから、新通達では理論上の時価を推定するところから始まり、「築年数」「総階数」「所在階」「敷地持分狭小度」の4要素を計算に盛り込んで評価することになります。具体的には下記の通りです。

改正前の相続税評価額×評価乖離率（※）× 0.6