相続税・贈与税について（事業用不動産の相続税・贈与税）

土地の評価は、通常、路線価額により計算します。路線価額の定められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて求めます。建物の評価は固定資産税評価額を基に算出されます。一般的に建物の固定資産税評価額は新築時の建築価格の6～7割前後となっているようです。

更地に賃貸住宅や貸しビルを建設した場合、更地の時に比べ土地の相続税の評価額が下がります。この賃貸住宅等を建てたときの土地の評価額は、以下の算式で計算されます。

貸家が建てられている土地の評価額 ＝ 更地の評価額 ×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

相続税評価額計算上の借地権割合は地域によって異なっていますが、60～70％の地域が多くなっています。借家権割合は30％となっています。従って、上記算式によると、借地権割合に借家権割合を掛けた分だけ評価が下がりますので、更地の評価に比べ約18％（借地権割合60％の地域）又は、21％（借地権割合70％の地域）の評価減になります。また、家屋も貸家については、以下の算式で計算されます。

貸家（建物） ＝ 建物の固定資産税評価額 × （1－借家権割合（30％）×賃貸割合）

貸家については、30％の評価減が設けられています。元々、建物の相続税評価額は上記のとおり建築代金の6〜7割で評価され、更に貸家の評価減があるため、結果的に貸家の相続税評価額は建築代金の約50％になるといわれています。

被相続人の賃貸用敷地については、200㎡までの部分について評価額の50%を減額することができます。また、被相続人の事業用（賃貸用を除く）の敷地のうち、「被相続人の親族が取得し、その事業を相続税の申告期限までに承継・継続しており、かつ、申告期限までその宅地を保有している」ものなどについては、その敷地のうち400㎡までの部分については、評価額の80%を減額できることとなっています。被相続人の居住の用に供されている宅地についても同様の評価減があります。これらを「小規模宅地の特例」といいます。

（注）上記の宅地が複数ある場合には、限度面積について一定の調整計算が必要になります。詳しくは税理士又は税務署におたずねください。

土地の所有者が自らその土地を青空駐車場のような貸駐車場として利用している場合には、その土地は自用地としての価額により評価します。ただしコインパーキングのように土地の所有者がアスファルトの舗装までを行い、その土地をコインパーキング事業者が借り受け、事業者が駐車場施設を設置した場合には、土地を賃貸していると考えられますので、その土地の自用地評価額から賃借権の価額を控除した金額によって評価します。
具体的な算式は下記の通りです。

◆評価額計算式

自用地評価額 ×（1－2.5%）

※賃借期間が5年以下の場合

◆小規模宅地の特例の適用

事業用宅地として相続税の小規模宅地の特例を受けるためには、下記の要件が必要です。

①相当の対価を得て継続的に行う事業であること

②一定の建物または構築物の敷地の用に供されているものであること

コインパーキングのように土地の所有者がアスファルトの舗装までを行い、その土地をコインパーキング事業者が借り受け、事業者が駐車場施設を設置した場合、事業用（貸付事業）の小規模宅地の特例として50%の減額を受けることができます。

相続税評価は「時価」によることが定められておりますが、課税実務上ではマンションの相続税評価は建物については固定資産税評価額、土地については路線価等で評価することとされています（土地・建物の評価もあわせて参照ください）。この相続税評価額によると通常実勢価格より低く評価されるため、タワーマンションのように価格が高騰している場合は売却価格と相続税評価額が著しく乖離する場合があります。この乖離を利用して相続直前にタワーマンションを購入し相続後に売却することにより相続税を低く抑えるという節税策に対して2022年（令和4年）に相続税評価額が否認される判決が出されました。

◆2022年（令和4年）4月19日最高裁判決

この事例では被相続人が亡くなる3年前に借入金でタワーマンション二室を8億3,000万円と5億5,000万円で購入しました。その後被相続人に相続が発生(評価額2億円と1億3,000万円で相続税をゼロとして 申告)し、10ヵ月以内に相続人が購入額とほぼ同額で売却しています。最高裁は路線価など画一的な評価が原則だとした上で、「実質的な租税負担の公平に反するべき事情がある場合は、本件鑑定評価額は上記二室の客観的な交換価値としての時価であると認められる」として、課税庁が採用した鑑定評価額である7億5,000万円と5億2,000万円を適法としました。

この判決以前にも時価と相続税評価額に著しい乖離がある場合や不動産の購入が節税目的であるという理由で否認されている判決があり、今後はタワーマンション節税についても課税庁の厳しい対応が増えると予想されます。