IV

買換え・交換の特例

1.買換え・交換とは

事業用資産とは

◆自己の事業の用に供している場合

自分でその土地に建物を建てて、そこで商売をしている、または事務所として利用している場合には、事業の用に供しているということになります。

◆事業的規模で貸付けている場合

土地や建物を貸付けている場合、所得税法では、その規模によって「事業」と事業にあたらない「業務」とに区分しています。事業的規模とは、収入状況や管理状況等、社会通念上事業と称するに至る程度の規模かどうかにより判定されますが、形式的にはアパートでおおむね10室、独立の貸家ならおおむね5棟以上といういわゆる「5棟10室基準」にて判断されます。したがって、5棟10室基準を満たしていれば事業と判断されることとなります。

◆事業と称するには至らない不動産の貸付け

事業的規模に該当しない貸付けを業務に区分しますが、業務であっても

  • 相当の対価を得ていること(その資産の減価償却費、固定資産税、その他の必要経費を差し引いても、なお相当な利益が出ている場合)
  • 継続的に行っていること(貸付契約のとき、相当期間継続して行われることが予定されている場合)

の二つの条件を満たしていれば、「事業に準ずるもの」として、特例の適用が受けられます。

貸家・貸地の特例適用の判定のまとめ 貸家・貸地の特例適用の判定のまとめ

(注1)「相当の対価を得て」とは減価償却費、固定資産税その他の経費を回収したあとにおいて、なお相当の利益を生ずるような対価を得ているかどうかにより判定します。その貸付けをした際にその対価を一時に受け、その後一切対価を受けていない場合には、継続的に対価を得ていることには当たりません。

(注2)「継続的に貸付け」とは、その貸付けの契約時の現況において、貸付けが相当期間継続して行われることが予定されているかにより判断されます。

Q&A15
青空駐車場は事業用資産か?

適用要件

  • 事業の用に供している土地等又は建物で一定のものを譲渡すること
  • 譲渡した年の12月31日までに一定の買換資産を取得すること(原則)
  • 買換資産を取得の日から1年以内に事業の用に供すること又は供する見込みであること

〈留意点〉

  • 譲渡資産には、棚卸資産等は含まれない
  • 事業の用には、前記「事業と称するには至らない不動産等の貸付け」が含まれる