法人の活用

不動産を所有されている方が、その不動産を賃貸する場合において管理受託会社に管理を行ってもらう方法です。この場合、管理受託会社がオーナーの親族による同族会社の場合には、賃貸収入の一部を会社が収受し、親族に対して給与を支払うことで所得の分散を図ることができ、不動産を所有されている方の相続対策にもなります。
管理受託会社へ支払う管理手数料については、不相当に高額だと税務上否認される可能性が高いため、家賃収入の5%〜8%（注）が適当であるといわれています。
反面、個人経営よりは法人経営による事務処理の負担増などで、かえってコストがかかる場合があるというデメリットがあります。

上記の管理受託会社の場合とメリットは同じですが、サブリース会社はオーナーから直接不動産を賃借するため、所得分散の効果は大きいものとなります。但し、一括賃貸借の場合でもサブリース会社が収受する額は入居者からの収入の10%〜15%（注）が目安となります。

（注）管理受託会社とサブリース会社がオーナーから受領する管理手数料は、契約で自由に定めることができます。しかしその管理手数料が世間一般的に行われている管理会社の手数料と著しくかけ離れていると、租税負担を不当に免れるための行為とみなされ課税当局から否認されます。一般的相場の管理手数料を参考に、管理受託会社とサブリース会社の行っている管理業務の内容、空室リスクを負う等の内容から管理手数料を決定します。管理戸数の数、立地条件、管理しやすい建物構造等でも管理手数料は変わります。管理受託会社は空室リスクを負わないのでサブリース会社よりは管理手数料は低くなります。

個人オーナーが所有している土地の上に同族会社が賃貸用建物を建築した場合には、家賃収入を建物所有会社が直接収受するため、個人オーナーの所得税対策になります。
会社が個人の土地を借りるときには、「権利金」又は「相当の地代」を支払う必要があります。
「相当の地代」の金額は土地の更地価額の年6％程度とされており、更地価額はその土地の時価となります。
時価の算定については、近隣の公示価格や相続税評価額などから合理的に算出した金額によることも可能です。
但し「相当の地代」によることは建物所有会社にとってかなりの負担となるため「土地の無償返還に関する届出書」を会社と個人オーナーの連名で税務署長へ提出することで、「権利金」又は「相当の地代」を支払うことなく、通常の地代（固定資産税額の3倍程度）を支払うだけでよいことになります。

※通常の地代とは、一般的な借地人と土地所有者間の地代の相場目安で、固定資産税額の3倍程度といわれています。