VII

ケーススタディ

2.遊休地に賃貸マンションを建設すると相続税評価額が減少する

(「相続税の仕組みと計算」もあわせてご参照ください。)

相続税は相続時に被相続人が残した相続財産に課税されます。相続財産は時価で金額を算定します。時価は一般的に財産評価基本通達に従って計算されます。
この財産評価基本通達の土地や建物の計算では、建物は固定資産税評価額(建築費の60~70%)で評価され、また賃貸マンションなどの賃貸用の建物は、更に借家権割合を減額できるため、建築費の50%前後の評価額になります。土地は貸家建付地といわれ、評価額は相続税評価額の更地の評価から更に18%(借地権割合60%の地域)または21%(借地権割合70%の地域)の減額になります。このように実際の建築費や土地の時価に比し賃貸用マンションやその敷地は評価が低く計算される仕組みになっています。

(1)A氏の現況

【相続関係図】

相続関係図

■A氏の財産

①土地(建物は古いため評価額ゼロと仮定する)

  利用状況 面積 1㎡当たりの評価額
甲土地

A氏の自宅の敷地

400㎡

100,000円
乙土地

青空駐車場

400㎡

400,000円
丙土地

資材置場に賃貸

1,000㎡

240,000円

②現金預金

預金 7,000万円

③有価証券

株式 8,440万円

(2)概算による財産評価

①土地

  利用状況 面積 1㎡当たりの評価額 評価額
甲土地 居住用

400㎡

100,000円

(ア)10万円×400㎡=4,000万円
小規模宅地の特例

(イ)10万円×330㎡×80%=2,640万円
(特定居住用宅地等に該当する場合)

(ウ)(ア)-(イ)=1,360万円

乙土地 更 地

400㎡

400,000円

40万円×400㎡=16,000万円

丙土地 更 地

1,000㎡

240,000円

24万円×1,000㎡=24,000万円

合 計

41,360万円

②現金預金

7,000万円

③有価証券

8,440万円

1.財産合計

56,800万円

2.相続税の基礎控除

3,000万円 + 600万円 × 3人 =

4,800万円

3.課税遺産総額

56,800万円(1)- 4,800万円(2)=

52,000万円

4.相続税の総額

〈課税遺産総額を法定相続分で按分する〉

 

課税遺産総額

 

割合

 

課税遺産額

   

妻B分

52,000万円 × 1/2

26,000万円

   

長男C分

52,000万円 × 1/4

13,000万円

   

次男D分

52,000万円 × 1/4

13,000万円

   

〈法定相続人ごとに算出した相続税を合計し総額を求める〉

 

課税遺産総額

 

税率

 

控除額

 

相続税

妻B分

26,000万円 × 45%

2,700万円

9,000万円

長男C分

13,000万円 × 40%

1,700万円

3,500万円

次男D分

13,000万円 × 40%

1,700万円

3,500万円

合計            

16,000万円

5.配偶者の税額軽減

妻の相続分を1/2と想定

 

軽減額

 16,000万円(4)×1/2=

8,000万円

6.納付予定税額

 
 
 

16,000万円(4)-8,000万円(5)=

8,000万円