VII

ケーススタディ

5.特定事業用資産の買換えの特例

(「2.特定の事業用資産の買換えの特例」もあわせてご参照ください。)

特定事業用資産の買換え特例とは、10年超所有等の要件を満たした事業用資産(貸家や駐車場などの小規模な業務でも可能)を売却して、一定の事業用資産に買い換えた場合、譲渡利益の80%は課税の繰り延べを認めるというものです。この特例は法人個人とも同様の特例があります。

(1)個人の特定事業用資産の買換え特例

昭和58年に取得したA市の賃貸用不動産(土地及び建物)を平成30年に6,000万円で売却(取得費は1.500万円、譲渡費用は300万円)しました。その売却代金でB市に賃貸用不動産(土地及び建物)を5,000万円で取得しました。特定の事業用の買換特例を使った場合の税金はいくらになるでしょう?

※A市およびB市の賃貸用不動産は相当の対価を得て継続的に事業を行っているものとします。
また、特例を受けるための要件を満たしているものとします。

■特例の適用がある場合の税額計算

(「譲渡所得の金額の計算」をご参照ください)

①収入金額

譲渡収入金額

買換資産の取得価額

6,000万円 - (5,000万円 × 80%)(※) 2,000万円

②取得費及び譲渡費用

譲渡資産の取得費・譲渡費用

譲渡収入金額

買換資産の取得価額

 

(1,500万円 + 300万円)×

6,000万円 - 5,000万円 × 80%(※)

= 600万円

6,000万円 (譲渡収入金額)

③所得税・住民税額

収入金額

取得費・譲渡費用 税率(注)

(2,000万円 - 600万円)× 20.315% = 284万円
■上記のケースで、B市の賃貸用不動産を8,000万円で取得した場合

①収入金額

譲渡収入金額

6,000万円 × 20% = 1,200万円

②取得費及び譲渡費用

譲渡資産の取得費・譲渡費用

(1,500万円 + 300万円)× 20% = 360万円

③所得税・住民税額

収入金額

取得費・譲渡費用 税率(注)

(1,200万円 - 360万円)× 20.315% = 170万円

(注)税額計算は円単位で計算しますが、便宜上「1万円未満」を切り捨てて計算しております。

※地域再生法の集中地域以外の地域から集中地域への買換えについては、こちらをご参照ください。

解 説

事業用資産で個人の場合は要注意です。「事業と称するに至らない不動産の貸付でも相当の対価を得て継続的に行われている」場合(「業務」といわれる)には事業と同様に扱われます。法人の場合は資産の所有自体が事業の目的ですので範囲が広いと言えます。また、この特例は課税の免除ではなく、課税の繰り延べのため特に長期と短期では税率の異なる個人の場合は、買換え後すぐの売却ですと、取得価額は前の譲渡資産の取得費を引き継ぎ、取得時期は買換えの時から起算するため短期譲渡所得の税率で課税されることになります。